Заложники Шмидтов

В Саратове даже собственники элитного жилья становятся жертвами… застройщиков

Вопреки народному мнению, что элитное жилье не только ком­фортно, но и неприкосновенно во всех отношениях, что в нем по умолчанию гарантирована защита всех прав его собственников, увы, для некоторых застройщиков права владельцев — пустой звук. Что угодно могут реконструировать, построить-надстроить, причиняя ущерб собственникам квартир, но ублажая свои амбиции. И суды им в помощь. Что, по нашему мнению, и произошло в доме на углу Соборной и Мичурина.

Терзаний на миллионы

В Волжском районном суде рассматривается иск о нарушении потребительских прав собственницы одной из квартир элитного дома. Оксана Эдуардовна считает, что если бы не действия застройщиков, которые после сдачи дома вдруг воздвигли на крыше мансарду трехметровой высоты, ее жилье было бы пригодно для проживания, даже при наличии ряда серьезных недостатков.

Квартира Оксаны Эдуардовны расположена на двух последних этажах «галерейного» корпуса. Трехкомнатная квартира — двухуровневая, как все квартиры этой части дома. Его построил фактически «Кронверк». Впрочем, это лишь товарный знак. Некий трюк. На самом деле дома под такой вывеской строят другие организации, с которыми граждане и заключают договоры о долевом строительстве. Застройщиком дома является «Индустрия». Среди его учредителей — Шмидты. Чтобы не путать читателей, для простоты изложения назовем застройщиков таких домов этой обычной российской фамилией. Кто из них брат-сват, неважно. Причем у Геннадия Юрьевича Шмидта, как у физического лица, не было никакой собственности в этом доме. Однако это не помешало ему стать председателем ТСЖ «Крона». Но чьи интересы обслуживает товарищество?

В течение семи лет (!) в доме не подавалась горячая вода с мая по октябрь. Согласно письму управления Роспотребнадзора от 22 октября 2010 года отсутствие «горячей» услуги было связано с тем, что при застройке дома застройщик не предусмотрел круглогодичное наличие горячей воды. Вот вам и «элитное» жилье в центре Саратова! Но что удивительно: как только Оксана Эдуардовна подала иск в Волжский райсуд — горячая вода появилась! Интересно, будет ли она отключена после рассмотрения ее исковых требований? Во всяком случае, у истицы есть право требовать возмещения за причиненные в жаркие летние дни неудобства. В квартире Оксаны Эдуардовны и других пострадавших владельцев летом — Сахара, а зимой — пусть и не Магадан, но холодно. Причина — стеклянный «зверинец», то бишь построенная мансарда. Ее стены из стекла, а крыша из металла. Это нежилое помещение нагревается под солнцем до высочайших градусов, а значит, и накаливает потолок квартир жильцов последних этажей. Подчеркиваю, двухуровневые квартиры расположены на двух последних этажах, над которыми был чердак, то есть крыша. Пол чердака был засыпан керамзитом, который был снят при строительстве мансарды. «Вследствие произведенной застройщиком реконструкции чердачного этажа… — так пишет в исковом заявлении Оксана Эдуардовна, — произошло нарушение температурного режима в квартире в зимний и летний периоды…» Действительно, согласно экспертным заключениям ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», температура воздуха в квартире истицы не соответствует нормам. В других экспертных заключениях утверждается, что «влажность воздуха в квартире 57%... при допустимой 65%...». Но главное, сотрудники центра не обнаружили в кухне квартиры Оксаны Эдуардовны… вытяжного отверстия вентиляционного канала и пришли к выводу, что санитарно-гигиеническое состояние ее квартиры не соответствует требованиям СанПиНа. И вот такие квартиры, не соответствующие вышеназванным нормам, подверглись буквально бомбардировке «реконструкцией» на крыше спустя три года, как дом был сдан в эксплуатацию.

Престиж… выше крыш

Что и говорить, времена Карлсонов прошли. Крыши занимают люди не только высокого достатка, но и положения: банкиры, пусть и в недалеком прошлом, застройщики-руководители. Занимают не домиками-скворечниками, которых и не сразу разглядишь, а внушительными строениями. Их невозможно не заметить. Если ты, конечно, не судья, принимавший «нужное» решение. Захотелось глядеть на Волгу свысока? Пожалуйста, занимай крышу, строй хоть коттедж на ней и блаженствуй, наслаждаясь собственным величием на фоне истерзанной великой когда-то реки.

Дом на Соборной и Мичурина из трех корпусов — 12-этажного, 9-этажного и 6-этажного, тот самый — «галерейный». Квартира одного семейства Шмидтов на 12-м этаже, другого семейства с той же фамилией на 6-м этаже «галерейного» корпуса. И что важно — с краю. В доме нет газа, не предусмотрен, а в квартирах Шмидтов газ специально проведен уже после сдачи дома. Чтобы народ знал, кто в этом доме элитнее остальных? Видимо, с этой целью и попытались воздвигнуть дополнительное сооружение на крыше 12-этажной части, чтобы оттуда Волгой любоваться, а на чердаке «галерейного» корпуса построили мансарду, по сути еще один этаж. Мансарда резко переходит в жилое помещение, так как над угловой квартирой Шмидтов сооружены кирпичные стены. В общем, свою квартиру семейство как бы расширило до трехуровневой. А мансарда со стеклянными стенами, разумеется, является нежилым помещением и ныне принадлежит на праве собственности одному из руководящих лиц организации застройщика.

О том, что еще в 2007 году было проведено заочное голосование членов ТСЖ «Крона», владелица квартиры не знала. Кстати, не все собственники квартир являются членами ТСЖ. И до сих пор на неоднократные обращения Оксаны Эдуардовны к товариществу  заключить с ней договор ответом служит тишина.

Ни о чем не подозревая, собственники пострадавших «галерейных» квартир проводили ремонтные работы, завозили мебель, обустраивались. К июню 2008 года квартира Оксаны Эдуардовны была уже готова для проживания. И вдруг подъехал подъемный кран и началась иная, весьма грязная работа. С чердачного помещения содрали верх. Разрушили полы, вытащили керамзит. В результате квартира была вся в пыли и керамзите, а значит, и мебель тоже. Потрясение, которое испытала Оксана Эдуардовна, пожалуй, сравнимо с шоком от внезапного нападения фашистов на нашу страну. Ведь о решении собственников-членов ТСЖ «Крона» она не знала. Стоит заметить, что члены правления ТСЖ (кроме одного) не являются владельцами помещений этого дома, как и председатель. Жилищный кодекс РФ просто стонет… Ведь согласно ему правление избирается из числа членов товарищества, а председатель ТСЖ, соответственно, из состава правления. Как видим, грубейшее попрание ЖК РФ, на которое не обратило никакого внимания саратовское правосудие. И, конечно, не только на это.

В голосовании принимали участие и собственники нежилых помещений, голосуя долями — площадями своих помещений. Естественно, у семейств Шмидтов — перевес, ведь помимо квартир им и их предприятиям принадлежат нежилые помещения. Например, все три этажа «галерейной» части дома принадлежат застройщику дома «Индустрия». И именно «Индустрия» вышла с инициативой о проведении заочного голосования по вопросу реконструкции мансарды, собственником которой она уже якобы являлась. Спрашивается, зачем собственнику нужно согласие членов ТСЖ на реконструкцию своего помещения? Тем более что согласно ст. 137 ЖК РФ собрание собственников жилья полномочно решать лишь такие вопросы в сфере переустройства — «надстраивать, перестраивать часть общего имущества». Однако для Волжского суда, рассмотревшего исковые требования истцов (кроме Оксаны Эдуардовны в суд обращался и владелец соседней квартиры), ключевым основанием для отказа в удовлетворении иска стало именно решение «заочного» собрания собственников помещений дома.

Согласно пояснительной записке к рабочему проекту данного дома никакой мансарды над «галерейным» корпусом не было, а был холодный чердак, утепленный изнутри. Что, собственно, и видела Оксана Эдуардовна, покупая квартиру. То же самое видела наверняка и приемная комиссия. Ведь в «Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию» в графе «характеристики объекта» четко говорится, что этот дом — «переменной этажности от 6 до 12 этажей…» Подсчитаем этажи «галерейного корпуса»: первый — цокольный этаж, в котором расположена автопарковка. Такие этажи относятся к этажам жилых домов, как и мансарда. Над парковкой — три этажа с нежилыми помещениями, над ними — два этажа жилых двухуровневых квартир. Уже получилось шесть. А где же мансардный этаж? Будь он — в акте приемки «галерейный» корпус был бы указан как состоящий из семи этажей. Или из шести с мансардой. А о ней ни слова. Так как же в 2007 г. ООО «Индустрия» стало собственником еще несуществующей мансарды? Суд это не интересовало. Рассмотрев иск в 2009-м, он отказал в удовлетворении.

Не утомляя читателей многими странностями этого дела, все-таки процитируем один документ — ответ из прокуратуры Саратовской области собственникам, датированный 2009 г. Приведем несколько цитат без каких-либо комментариев: «…Разрешение на строительство (реконструкцию) многоквартирного дома администрацией Саратова не выдавалось… прокуратурой Волжского района из государственного автономного учреждения «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве» получены сведения о том, что по заявленным изменениям технико-экономических показателей проектная документация и результаты инженерных изысканий в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ подлежат экспертизе (а ее не было! — Авт.) Аналогичная информация поступила и от комитета по архитектуре и градостроительству Саратова с указанием о необходимости разрешения на строительство (реконструкцию)… В соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, произведенные строительно-монтажные работы являлись предметом надзора инспекции государственного строительного надзора Саратовской области и были выполнены ООО «Индустрия» незаконно… В ходе проверки установлено, что регистрация нежилого помещения (мансарды) общей площадью 390,8 кв. м (кстати, из документа в документ площадь мансарды увеличивалась, первоначально ее площадь была 183,4 кв. м, но подобное непонятное увеличение площади суд так же не заинтересовало. — Авт.) была произведена 29.04.2008 года… работы по реконструкции… начаты в июне 2008 года… Таким образом, регистрация объекта недвижимости была произведена до возникновения данного объекта». Полагаю, на этом можно и остановиться. Думается, и без того ясно, кто же правит тем самым дышлом. Ясно, что не законы. Не до них, когда речь об интересах весьма уважаемых лиц. Склоним головы… Тем не менее Оксана Эдуардовна сама юрист и, подав иск, все еще верит в систему. Зря?

Дышлом по правам граждан

Все-таки не устаешь удивляться тому, как под одним законом разные судьи по одинаковым делам принимают полярные решения. Вот писал «МК» в Саратове» про мансарду, которую установила одна из жительниц Октябрьского района Екатерина. Статья называлась «Шантаж под крышей правосудия» — в номере 39 от 24 сентября — 1 октября 2008 года. Екатерина тоже не попросила разрешения на реконструкцию, слишком долгая процедура, а крыша старинного двухэтажного дома продырявилась как решето и квартиры Екатерины заливало основательно. В этом доме два собственника — она и соседи из квартиры нижнего этажа. Создала ТСЖ. Поскольку за ней большая площадь, то решение собрания собственников жилья было в ее пользу, то есть за реконструкцию крыши в мансарду — большинство. Ремонтировала она на свои деньги, поэтому не думала, что другой собственник выступит против. Тем не менее он выступил. Когда появились мансарда и новая крыша, соседи пожелали часть мансарды себе в собственность. Но денег-то на крышу не давали. Екатерина отказала, вышел спор, затем суд. И судья удовлетворил требование соседей о сносе мансарды. Суд постановил все привести в первоначальное положение. То есть восстановить дырявую крышу и гнилые балки, которые к этому времени уже окончательно сгнили где-то на свалке. (Готовя эту публикацию, я связался с Екатериной и узнал, что спорное строение не снесли, так как судебные приставы сами обратились в суд о невозможности исполнения.) Как же при одних и тех же законах возможны столь разные решения? Статус участников судебного разбирательства иной. На весах саратовского правосудия взвешивают не права граждан, а положение истцов-ответчиков, их… состоятельность. Впрочем, это уже давно известно, никого не удивишь. Но это ведь не значит, чтобы мы помалкивали, смиряясь с произволом, не так ли?

Станислав Шалункин