Разрыв односторонний

Прекратить отношения со своей УК собственники могут без проблем

Точнее, без особых проблем, связанных с некоторой размытостью формулировок в положениях Жилищного кодекса РФ. А именно, до недавнего времени, до внесенных в июне прошлого года изменений, текст ч. 8.2. статьи 162 ЖК РФ звучал так: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора».  Казалось бы, уже и тогда можно было отказаться от услуг недобросовестной УК? Очень сложно, так как фраза о праве отказа от исполнения договора размыта. Ну отказались со своей стороны исполнять договор, а УК со своей стороны его продолжает якобы исполнять… И тяжба затягивалась на очень неопределенный срок. И как следствие появлялись в  почтовых ящиках множество платежек от разных УК и ТСЖ, и кому платить — неизвестно. А главное — с кого требовать качество обслуживания дома?

Изменение заработало в судебной практике

И вот внесено изменение в вышеуказанную статью. В нынешнем варианте она не заканчивается фразой об управляющей организации, дополнена словами, цитируем: «и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом». Вроде бы пустяк, однако на практике такое дополнение дает возможность собственникам собраться один раз и принять решение об отказе исполнять условия договора с недобросовестной УК и тут же выбрать управляющую организацию. Или вообще перейти на самообслуживание, управлять домом общим собранием.

Именно на этом изменении и основано решение арбитражного суда Саратовской области, который рассматривает споры между УК. Как сообщила пресс-секретарь суда Екатерина Михайлова, было рассмотрено и принято несколько решений по данным спорам. Так, например, в суд обратилось ООО «ЖКХ» из Ершова. Несмотря на то что данное ООО в сентябре прошлого года признано несостоятельным и в отношении него введено конкурсное производство, оно настаивало на том, чтобы была запрещена деятельность другого ООО почти с таким же названием, но с добавлением указания на город Ершов. И суд отказал в удовлетворении иска, прежде всего потому, что был установлен факт проведения общих собраний собственников, на которых избрана иная управляющая организация — ООО «ЖКХ г. Ершов». Доказательством того, что именно это ООО осуществляет управление  спорными домами, стали договоры энергоснабжения, а также на техническое обслуживание наружных фасадных, внутриподъездных газопроводов, на оказание услуг по техническому обслуживанию дымоходов и вентиляционных шахт, копии актов осмотра, подтверждающих выполнение данных работ.

Аналогичный иск был рассмотрен арбитражным судом в споре за дома и их обслуживание между ООО УК «Созидание» и ООО «УК «ПНКБ». С иском обратилось «Созидание»,  которое стало управлять многоквартирными домами согласно решениям общих собраний собственников этих домов. Суд посчитал, что собственники вправе отказаться от услуг «ПНКБ» (оно стало управлять их домами в 2008 г. по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Саратова, однако спустя год собственники своими решениями выбрали другую УК), даже если и не ставится вопрос о неисполнении этой УК условий договора, а лишь потому, что так решили собственники помещений этих домов. Суд признал законным требование «Созидания», чтобы «ПНКБ» передало карточки регистрационного учета формы № 9, карточки поквартирного учета № 10 на каждое зарегистрированное лицо, домовую книгу на жилой дом. Разумеется, суд отказал во встречном иске, с которым обратилось «ПНКБ», поскольку «Созидание» «является надлежащей управляющей компанией» и, значит, имеет право выставлять квитанции и производить сбор денежных средств за коммунальные услуги.

Как отказать недобросовестной УК

Конечно, ни для кого не секрет, что большинство собственников не вникало в суть происходящих преобразований в столь непростой для осмысления сфере, как жилищно-коммунальная. Население в целом приняло равнодушно процесс со­здания, возникновения из ниоткуда управляющих организаций. И что-то там подписывало не вникая, какие-то собрания где-то проходили, создавались ТСЖ, ну и так далее. Собственники поберегли себе нервы, время…Теперь расплачиваются деньгами из своего кармана за непонятно какие услуги непонятно откуда взявшегося объема. Ни сами УК не желают разговаривать с собственниками, которых они якобы обслуживают, ни власть на местах не объясняет, не вникает, не разбирается и почти не защищает. Отсюда всеобщее обострение жилищно-коммунальных проблем, подхлестнутое ростом цен на услуги. И конечно, у населения настроение протестное растет и многие серьезно задумались о смене управляющих организаций — УК, ТСЖ. Так как же выбрать новую УК?

Весьма удобный случай для постановки вопроса на собрании собственников — истечение срока договора. Узнать этот срок можно у самой УК или в администрации города, органа местного самоуправления. Если до истечения срока вы направите свое заявление о расторжении, о нежелании продлить договор, то дело, как говорится, в шляпе. Разумеется, как уже говорилось, перед этим необходимо провести общее собрание собственников помещений своего дома.

Знайте, что основания для расторжения договора указаны в статье 450 ГК РФ, а именно — по соглашению сторон, по основаниям, предусмотренным в самом договоре (истечение срока действия договора, например), по основаниям, предусмотренным самим Гражданским кодексом РФ (в связи с существенным изменением обстоятельств — ст. 451 ГК РФ), либо по другим законам (например, ст.161 Жилищного кодекса РФ дает право изменить способ управления, создав ТСЖ, что влечет расторжение договора с УК), либо по решению суда.

А в суд собственники могут обратиться, если у них на руках доказательства некачественного исполнения со стороны УК своих взятых по договору обязательств. Например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры воздуха, установленной для отопительного сезона — 18 градусов тепла, а в угловых помещениях — 20, а также перебои в подаче коммунальных услуг, неработающие лифты, текущая кровля, залитые водой подвалы, плохая уборка и так далее. Но все эти ситуации должны быть подтверждены в суде актами проверок жилищной инспекцией, Роспотребнадзора, прокуратуры. В суд не обязательно идти всем домом, нужно провести собрание и своим решением назначить уполномоченных, которые и будут отстаивать общедомовые интересы в суде.

Стоит ли терпеть бездействие той или иной УК или найти другую организацию — решать жильцам. Конечно, найти иную УК, которая на высшем уровне обслуживает дома, нелегко. Редакционная почта полна жалобами на УК. И посоветовать некого. Может быть, все-таки создать в доме ТСЖ. Контроль над его действием более реален. А если совсем не реагировать на халатность и тем более на поборы с жильцов, то УК станут вообще неуправляемыми на горе тем, кого они якобы обслуживают, а по сути, обирают.

Станислав Шалункин