Острые углы квадратных метров

За незаконную сдачу жилья саратовцам грозит срок

Сдал квартиру. Не заплатил налоги. Сел в тюрьму на три года. Такую схему озвучили федеральные власти, пытаясь убить сразу двух «зайцев»: продолжить активную борьбу с нелегальной миграцией, выявляя квартиры, где проживают большими компаниями гастарбайтеры, и попутно собрать причитающееся с собственников, которые сдают жилье в аренду, а налоги платить «забывают». По разным оценкам, в столице честно платят налоги от сдачи жилья только 20% арендодателей. В Саратове, по мнению экспертов, этот показатель ниже в несколько раз и составляет 5-10%. Помогут ли ужесточения наполнить скудеющую налоговую казну, выяснял «МК» в Саратове».

Вопрос на миллион

Операция МВД РФ «Участковый — в каждую квартиру» должна начаться в столице и пройти по всем регионам. В ее рамках полицейские намерены посетить жилища россиян, дабы обнаружить факты незаконной аренды квартир. Правда, не понятно, кто участковым не давал заниматься этим и раньше. Причина, видимо, в том, что после реформы МВД кадровый состав участковых уполномоченных значительно поредел. Сегодня в Саратовской губернии работают 942 участковых уполномоченных, но сколько их требуется, чтобы закрыть все ставки, — ГУВД по Саратовской области упорно молчит и не предоставляет эту «секретную информацию» даже газетам. Видимо, и правда, дела не слишком хороши.

Если выяснится, что жилье сдается незаконно, арендодатель должен будет погасить задолженность по налогам, включая пеню и штраф, в размере 20% от суммы налога. Если неудачливого рантье «поймают» повторно, то данная сумма увеличится вдвое. Не исключено и тюремное заключение сроком до 1 года. В случае если арендодатель имеет более 1500000 руб. со сдачи квартиры в год, а налог не платит, то его могут посадить на 3 года со штрафом до 500 тыс. рублей.

Ничего нового, конечно, власти не придумали. Все эти нормы прописаны в Налоговом кодексе и в статье 198 УК РФ. Просто, видимо, чиновники решили в очередной раз напомнить об ответственности и припугнуть народ, не желающий платить налоги, полицейскими, которые якобы смогут являться в каждый дом.

Но большинство саратовских экспертов по рынку недвижимости считают ужесточения бессмысленными.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Сергей СМИРНОВ, управляющий подразделением агентства недвижимости «АЛМАЗ-А»:

— К подобной инициативе отношусь довольно скептически, поскольку работникам полиции, для того чтобы выявить жилье, где имеются квартиранты, придется проделать громадный объем работы. И опять же: проведение каких-либо действий со стороны правоохранительных органов осложняется еще одним фактором — неприкосновенностью жилья. Грамотный арендатор не откроет дверь полицейскому и не будет отвечать на его вопросы. Но самое сложное — доказать, что собственник жилья действительно сдает квартиру и получает от этого какой-либо доход. Доказать неправомерную сдачу квартиры можно лишь при наличии подписанного двумя сторонами договора о найме жилья, расписки о передаче денежных средств. У нас вообще чаще всего нет никакого договора, а деньги передаются без расписки, из рук в руки. Думаю, народу просто в очередной раз потреплют нервы и на этом все закончится. По моей оценке, в нашем городе не более 5% собственников, сдающих жилье в аренду, платят налоги. Как правило, это рантье, которые делают небольшой бизнес на аренде, то есть сдают несколько квартир и за одну честно рассчитываются перед государством.

Студенческий спрос

Но если никакого договора нет, то доказать, что между арендодателем и арендатором есть денежные отношения, невозможно. Мало ли кто живет в квартире собственника? Он волен пустить пожить кого угодно: друзей, родственников, коллег. Налоговые органы, как и полиция, прекрасно знают об этих нюансах, пытаясь просто напугать неграмотный народ. Авось кто и найдет дорожку в налоговую инспекцию — от греха подальше.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Вячеслав КЛОКОТОВ, член правления саморегулируемой организации «Профессионалы недвижимости Поволжья»:

— По моим прикидкам, честно платят налоги не более 10% саратовских собственников, сдающих жилье в аренду. Конечно, всех остальных тоже можно попытаться прижать за неуплату налогов: опросить соседей, собрать сведения в ТСЖ. Но только попытаться. У нас очень сообразительный народ, и при появлении участкового собственник, конечно же, скажет, что никаких денег с квартиранта не берет и вообще это его дальний родственник (сын старого друга — пустил пожить) или просто хороший знакомый, оказавшийся в тяжелом материальном положении. Доказать обратное невозможно. Но полагаю, что не только алчность и жадность являются причинами нежелания платить налоги. У нас очень низкая налоговая грамотность, она практически на нуле. Может быть, следует немного упростить процедуру уплаты налогов, чем идти на ужесточения, от которых все равно не будет никакого толку?

Что же сегодня происходит на саратовском рынке аренды? Цены то растут, то падают, и риелторы высказывают разные точки зрения на «колебания» рынка. Как считает Сергей СМИРНОВ, количество жилья, сдаваемого в аренду в областном центре, практически не увеличивается. По ценам же в этом году наблюдается некий застой.

— Все просто: зарплаты не растут, и человек с заработком 15 тысяч рублей просто не может позволить себе отдавать 10 тысяч за квартиру, а 5 оставлять на еду и прочие расходы, ведь это нереально, — считает Сергей Витальевич. — Поэтому и спрос нынче не такой, как в прошлые годы.

А по мнению Сергея КЛОКОТОВА, жилья в аренду стали сдавать больше, чем в прошлые годы. С чем это связано? Одна из причин — приток иногородних абитуриентов. Они увеличивают спрос, который, как известно, рождает предложение. После введения ЕГЭ в Саратов каждое лето приезжают сотни молодых людей, не желающих делить веселье и тяготы общежитского быта, предпочитая снимать квартиру вскладчину. Каждую осень (эта не стала исключением) на аренду наблюдается небольшой скачок цен, и, как считают многие риелторы, за это нужно благодарить молодежь, стремящуюся грызть гранит науки именно в нашем регионе.

Еще одна причина — в последние 5-6 лет стало сдаваться много нового жилья. И если раньше внуки теснились в одной квартире с престарелыми родственниками, то теперь берут кредиты, ипотеку и покупают квадратные метры в новострое. Когда же от бабушек и дедушек остается жилье, его просто сдают.

Мы за ценой не постоим?

Согласно информации саратовских риелторских агентств, сегодня аренда однокомнатной квартиры на окраине города стоит 6-7-8 тыс. руб. в месяц (без стоимости коммунальных услуг), поближе к центру — 10-11, в центре города — 14-15 (с евроремонтом примерно 17 тыс. руб.). Двухкомнатные идут по следующим ценам: окраина — 8-9 тыс., ближе к центру — 15 тысяч «деревянных», в центре города — 17-18 тыс. руб.

Как рассказал Сергей БАКУЛИН, директор саратовского агентства недвижимости «Миони», трехкомнатных квартир на рынке аренды крайне мало. Сдаются они тяжело: объявления об аренде «трешек» висят в интернете по полгода.

Действительно, сегодня на сайтах можно найти трехкомнатные квартиры с мебелью, техникой по совершенно смешным ценам. В районе детского парка квартиру общей площадью 75 м2, с вполне симпатичной новой мебелью и даже стиральной машиной-автоматом сдают за 16 тыс. руб. Еще ниже цена — 15 тыс. руб., у «трешки» возле политеха, на Большой Садовой: современная мебель, бытовая техника, общая площадь 63 м2. За 25 тыс. и выше сдаются новые квартиры метражом не меньше 100-100 м2. Почему же на такие квартиры не находятся квартиранты? Причина в высокой стоимости за «коммуналку»: чем больше площадь жилья, тем выше плата, особенно в отопительный сезон.

По словам Сергея Бакулина, что касается четырехкомнатных квартир, то их на рынке аренды крайне мало. Как правило, они располагаются в элитном жилье, стоят очень дорого — от 45 тыс. и выше.

— У нас в базе всего десять таких квартир, так что судите сами, — говорит директор агентства «Миони».

Но если открыть любой саратовский сайт недвижимости, четырехкомнатных квартир наберется не один десяток страниц. Только сдаются они как коммуналки и чаще всего для студентов. Скажем, две комнаты уже заселены, а еще на две требуются жильцы. Или же собственник сразу ищет компанию молодежи для проживания в четырехкомнатной квартире. Вот примерное объявление: «Улица Белоглинская, квартира 100 м2, мебель, необходимая бытовая техника, строго для девушек-студенток, стоимость 20 тысяч рублей». А что, очень удобно: получается с каждого жильца по 5 тыс. руб. (плюс по тысяче-полторы за коммунальные услуги). Выходит стоимость комнаты — как в «коммуналке», но живешь в комфортных условиях со своими товарищами, а не с невнятным контингентом за стеной и очередью в ванную.

«Сдается квартира для русской семьи»

Но «мучеников науки» с широко распростертыми объятиями принимают лишь хозяева стареньких трехкомнатных или четырехкомнатных квартир.

— Немногие собственники готовы сдавать жилье студентам, особенно тем, кто снимает его вскладчину, — говорит Сергей Бакулин, — поскольку такой шумный «пионерский лагерь» нервирует соседей и рано или поздно привлечет внимание правоохранительных органов, а этого собственникам совершенно не нужно. Еще более отрицательно относятся собственники к иногородним арендаторам. По нашим данным, не более 10% саратовцев готовы сдать жилье приезжим (причем это не только гастарбайтеры, но и жители соседних регионов).

Тем не менее гастрабайтеры все же снимают жилье, правда, чаще на самой окраине города — в Елшанке, на Техстекле, Увеке или улице Азина, в Заводском районе (представляющее собой длинные ряды убогих двухэтажных домишек). Риелторы с ужасом рассказывают, во что превращаются старенькие, но чистенькие квартирки после проживания 7-10 «братьев» из Узбекистана, Таджикистана, Киргизии.

— Квартиру я сдала респектабельному гражданину, который утверждал, что будет проживать в ней только с женой, — рассказывает риелтор Марина НЕЛИДОВА. — Собственница контролировать жильцов не могла, так как жила у внуков в Энгельсе и имела возможность только раз в месяц приехать за деньгами. Через несколько недель выяснилось, что «респектабельный» юноша устроил субаренду, пустив в квартиру гастарбайтеров. Я видела это жилье, за три недели превратившееся в хлев: жильцы не пользовались ни туалетом, ни ванной, а справляли нужду прямо в коридоре или на лестнице, спали на полу, хотя в квартире стояли диван и односпальная кровать.

Подобные случаи бывают в практике практически каждого риелтора. Как рассказал Сергей Смирнов, чаще всего гастарбайтеры и попадают на квартиры методом обмана: когда договор заключается на одного человека, а в квартире живет 8-10. А так ни один здравомыслящий собственник никогда не пустит их в свою квартиру. И не только по бытовым причинам. Гастарбайтеры крайне ненадежные плательщики, плюс за ними рано или поздно придет «хвост» из правоохранительных органов — кому нужны такие проблемы? Поэтому борьба с незаконной миграцией под видом сбора налогов просто смешна.

Саратовские адвокаты тоже считают инициативу абсолютно бессмысленной.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Михаил МАМЕДОВ, почетный адвокат России, председатель президиума саратовской коллегии адвокатов «Шанс»:

— Предполагаю, что это будет еще одна коррупционная инициатива, ведь собственникам проще заплатить мзду и избавиться от проблемы, чем переходить в разряд честных налогоплательщиков. Здесь нужно смотреть глубже: у нас в стране просто не принято платить налоги. Государство не уважает своих граждан, а граждане в свою очередь не уважают государство и не хотят с ним делиться. Их можно понять: растет плата за жилищно-коммунальные услуги, повышается стоимость обучения, в здравоохранении появляется все больше платных услуг, поэтому люди говорят: «Ах так? Значит, мы хоть как-то, по мелочи, но свое отыграем». Конечно, подобное новшество может негативно отразиться на бабушках, которые сдают комнату в коммуналке и получают небольшую прибавку к пенсии. Но эффекта, которого ожидают разработчики, все равно не будет.

Как говорят юристы и адвокаты, ужесточать можно до бесконечности. Но на просторах нашей страны известно лишь несколько случаев, когда  владельцев жилья, сдававших его в аренду, привлекли к уголовной ответственности за неуплату налогов.

Ирина Лихоман